房贷利率改革后,LPR对房贷利率的影响

2019-09-02 15:39作者:admin来源:未知>次阅读

购房的年化成本 = 首付款×3% 贷款×5.39%的年化利率

房价涨幅 1.5%=5.61%

房价年涨幅≥4.11%

直接要结论的可以翻页至每段段尾或文尾

2014年底,在去库存政策号召之下,周行长说买房也是发展实体经济,降低利率,自6.5%降至2016年2月的4.165%,7折利率也重现江湖。到2016年,房价短期内再次翻倍。

第二年成本为[30(1 3%)×3% 70×6.73%]/100=(0.927 3.85)/100=5.64%

国家政策何时鼓励买房,看利率。何时可投资买房,关注下次央行何时调低利率。

购房的年化成本 = 首付款×无风险利率 贷款×房贷利率

(3)上述两个循环会无限下去吗?当然不是,因为上述循环的公式,是以百分比的形式,而实际情况中要同时考虑到房价的绝对值以及个人的现金流。毕竟房价涨幅是资产增值,无法及时变现,而贷款却是每月都要还。如果房价上涨到一定幅度,房贷也会随之升高,购房者现金流无法覆盖房贷,还不起贷款,则这个循环游戏就无法继续了。这也是房价泡沫产生和破裂的循环。

如果是衡量购房后一段时间(N年)的收益,那么上述公式,可以简单变化一下:

1998年房地产支柱地位确立之后,1998年7月,利率一次性从10.35%到了8%,并继续降低。

当前中国房贷利率基准为4.9%,普遍上浮10%以上,即5.39%左右,可视为购房的成本。此处需要指出一个问题:按揭购房的成本并非只有5.39%的贷款利率成本,还有首付款的机会成本。因为一旦你购房,首付款出去后并不产生利息,但如果不购房,这笔首付款是能够产生收益的。此外,还需要背负余款的利息和本金。

1、按揭购房的成本

从宏观的角度看,可以得出以下结论:

本段结论:

…………

按揭购房,每年收益多少,可以参考上述公式计算。

按照上面的方法,刚购买的住房,第一年资产价格为100。

(2)利率上升,购买成本上升,从而抑制居民购房愿望,进而抑制房价上涨,收益与成本差额会变小,购买愿望会变弱,这是一个利率与房价下降的正循环。

1、 按揭购房的成本

利率改革后,房贷利率会下降吗?

根据上述公式并简化,房价年涨幅 1.5%-5.61%≥0;

购房的年化成本 = 首付款×3% 贷款×6.73%

(1)如果出租:年收益=房价涨幅 1.5%-5.61%

中国人民银行2019年8月25日发布公告:自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成

2017年开始,限购、限售、基准利率提高从4.165%提高至4.9%,且遍上浮10%以上,房价再次普遍停涨,大发快三开户并有一定降幅。

(此处为了简单起见, 真人电子游戏按照房价固定涨幅推理, 线上电子游戏当然现实情况中, 电子游戏在线玩并非如此,大发快三开户但照此推理,并不会产生大的误差,对本质性的问题不会有影响)

(2)过去两年,国家对房价进行了调控,包括限售、限购等政策,房价基本停涨,甚至有一些下跌,按照这个公式,在过去两年购房的人,基本是亏损了。

5.61%,这是按揭购房的综合成本。如果要严谨的计算,在整体按揭贷款期间,首付款的机会成本是可以按复利计算,贷款成本则相对固定(利率不变的情况下)。

购房者的收益为:房价年涨幅 1.5%。

无风险利率按照XX宝或者银行大额存单的利率,按3%算,将公式第一次具体化

本文结论:

5.39%的贷款利率为根据复利计算的,并非每年我们还款付出的实际利率,贷款30年,利率5.39%,如果总房价100万,电子游戏首付30万,贷款70万,等额本息还款,平均每月还款3927,年还款47124,相当于70万贷款,实际是6.73%的年利率,将公式第二次具体化

利率上升—购房成本上升—购房愿望下降—房价下跌。

(30×3% 70×6.73%)/100=(0.9 4.711)/100=5.61%

第N年收益为:(1 房价涨幅%)(N-1)] 1.5%

由于LPR的定义及形成机制过于学术化,在此不表。不论按揭买房,全款买房,购房自住,购房投资,持币观望等各类人群都关心一个终极问题:利率改革后,房贷利率会下降吗?想要问答好这样一个大问题,必须先将这个问题分解为若干小问题,而小问题又要拆解为若干分问题,准备花一段时间做论据充分,逻辑严谨的系统性分析。文章提纲如下:

根据经济学原理,从理性的角度,只有住房收益大于成本的情况下,购买住房才是值得的。即:收益-成本≥0。房贷利率变化,直接影响购房的成本,进而影响潜在购房者的购买愿望。从某种程度上,购买愿望是综合衡量收益与成本的行为,与收益和成本之差成正比,这个差额越大,购买愿望越强,差额越小、购买愿望越小。

(2)如果不出租:总收益=房价累计涨幅-5.61%N

…………

第一年收益为:房价涨幅 1.5%

(3)如果自住,建议仍然可参考出租的公式来计算,毕竟如果不买房就得租房住

近10年来,房价涨幅最快的两个阶段,分别是2009至2011,2015至2016,这两个阶段,均对应了利率的大幅较快下降。利率是国家刺激房价的最直接工具。

购房愿望=收益-成本=房价涨幅 1.5%-首付款×无风险利率-贷款×房贷利率

购买的住房是资产。住房收益包括两部分,一是住房价值的增值即房价上涨;二是租金收益即房租。按照中国当前的普遍状况,各线城市年租金普遍为房价的1.5%左右。

(2)如果不出租:年收益=房价涨幅-5.61%%

第N年成本为[30(1 3%)(N-1)] 70×6.73%]/100

二、 目前房价高还是不高?

3、 从历史经验看房贷利率变化对房价的影响

按照第一年的收益与成本,不考虑房屋的折旧,收益应与成本相等时按揭购房才不亏损

按照上述公式:

本段结论:购房成本基本不变,随着时间积累,每年会稍稍增加。

第二年收益为:(1 房价涨幅)×房价涨幅 1.5%

(1)如果出租或自住:总收益=房价累计涨幅 1.5%N-5.61%N

(1)利率下降,购房成本下降,从而刺激居民购房愿望,进而刺激房价上涨,收益与成本差额会变大,购买愿望会更强,这是一个利率与房价上涨的正循环。

四、 什么情况下政府会再次拿起房地产这个尚方宝剑?

房价涨幅4.11%,是当前利率下的盈亏平衡点。

2008年,在全球金融危机之下,政府重拾房地产的支柱作用,接连降息。2008年9月至年底,连续四次降息,从7.47%降至5.94%,甚至房价贷款利率普遍打7折,2009年房价涨幅是多少,大家心里都很明白。

那么实际情况是否如上述公式表达的呢?与事实是否相符呢? 近20年来,房价与利率重大关联纪实:

即只有房价涨幅达到4.11%时,按揭购房才不会亏本。

2、按揭购房的收益

房价涨幅=4.11%

本段结论:

3、房贷利率变化对房价的影响

一、 房贷利率下降会造成房价大幅上涨吗?(今日文章详解)

(1)过去很多年,房价年涨幅远远大于4.11%,在这期间,买房都是合适的;

利率下降—购房成本下降—购房愿望上升—房价上升;

2010年开始,利率稍有提高,但变化不大,基本保持稳定,2013年开始,认房又认贷,房价进入一个小型低谷。

第一年成本为:(30×3% 70×6.73%)/100=(0.9 4.711)/100=5.61%

今天先分析第一个子问题:房贷利率下降会造成房价大幅上涨吗?

2、 按揭购房的收益

根据此公式,几个变量中唯一最能直接控制的就是无风险利率和房贷利率,这两者实际是基本一致的。因此,调整利率是影响购房愿望的最有效最直接手段。

三、 近期政府会容忍房价再次报复性上涨吗?

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